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如何准确评估旧房大地的市场价值

王强Homeland Realty

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www.coulombwang.com

Email:cwang@home-land.ca

众所周知,在温哥华购买旧房大地是最稳健,回报率极高的一项投资,尤其是好区,地平整,周边环境好的旧屋,几乎是买一个赚一个,我有好几个客户,尽管到温哥华时间不长,但在别人还在那儿来回纠结大温房地产是升是降的时候,已果断出手买了好几块地,盖房子,卖地,赚取了令他人羡慕的利润。买旧房的关键是您要找到一个专业强,眼光好,敬业的买方经纪与你合作。其技术的核心部分是要迅速准确知道目标房的市场值。评价过低,是对市场客观的不尊重,你就买不到你的商品,估价过高,你就要多花钱,你的投资利润就会缩水,甚至亏本。准确评估旧房的价值,除了要对市场的大形势有较好的把握外,科学的方法至关重要。以下是我总结的几个行之有效的方法:

1, 比较法(comparison  method ):投资 者应尽量多收集近期(目前的形势下一般是近一两个月)相同区域,类似物业的成交记录,包括成交价,在市场上停留的天数,以及谁在买,谁在卖。正在挂牌的旧房也要看和比较,以了解供求关系,这样就能划定一个大概的价值范围。如近期Richmond  ,seafair  区 66’*106的大地,50多年的房一般多在95万—110万成交,所如近期温西dunbar 区近lord byng 中学内街的老房子,大概在165万—175万成交,你不用管它listing  price是139万,或是159万,或是$185万或是屋主要多少钱,最后的成交价应回归到上述范围。有了大框架后,再根据屋况及周边环境进行微调,这其中包含许多因素,如现屋是否还有居住的价值,是否有好的朝向,有否水沟,电线杆,及其它市政设施,是否有较好的街景,周边有否正在建造的新房,等等.做好市场价值评估后,然后就要看谈判的技巧了.

2, 用新屋的的市场价来反推旧房的价值,比如在Dunbar区小标地的新房当前的售出价普遍在250万到280万之间,然后计算拆旧房,建筑设计,建新房的大概费用,再加上贷款的利息,销售成本,以及建筑商或自建屋主的合理利润,税,等等,即能反推出旧房的市场值了,再用与比较法得到的市场值对比一下,看一看有多少差别.

3, 用政府的估价(BC assessment )作为参考:一般来说政府价是专业人士根据上一年该地区同类物业的销售情况来进行的评估,主要是为了征收物业税用。评估师并不会入室或到现场充分研究,大部分情况下是从数据到数据,具有滞后性和不准确性。但仍然是很好的参考数据,尤其是该区没有太多与您购买的物业相类似的旧房,你可以通过研究其他旧房的销售,再经过比较政府价的不同,推算出目标房的市场价。

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                                                                POINT GREY  中学学区公寓房的分析(写于2010年五月

(由HOMELAND  REALTY  经纪王强撰写,电话  604 779 2598。)

       近半年笔者帮助卖家成功的挂牌卖出几套 POINT  GREY 学校周围的公寓房,现将该区公寓及城市屋的基本情况以及市场分析写出来,愿对近期欲在该区购买柏文或准备卖房的业主有所帮助。

     首先了解一下POINT GREY  学区范围:该区多名列温西区公校第3-4名,坐落在西区最中心位置,(西37街夹WEST BLUD ),相对于其它公立名校如U-HILL,LORD BYING  ,其学校规模略大,等候其要短一些(约3个月),其入读范围(SCHOOL  CATCHMENT, 东起 GRANVILL  STREET,北至WEST 33街,南边沿西41街,向西到LARCH街,再向南一直到SOUTHLAND河边。西界范围为森林公园,凡在该区范围内住的学生,即可入读该校,其它学区的学生也可通过考试入读该校AP 班。

          该区适合的公寓房不是很多,目前只有20余套,一般来说只要价格不是太脱离市场,都能顺利卖出,尤其是中等价位的,约550-600/平尺,比较好卖。该区公寓大概有如下几类:

          低价位的,在20-30多万,产权多为合作社房,购买时需交35%的首期,房龄35年以上,但一般保养较好,很多房有年龄限制(如19岁以上才允许居住等),购买该类房一定要了解它的规定。

          中等价位,大约45-60多万,多为木结构,房龄在10年以下,该类房较易出手,周转率高。

但应检查楼的管理状况,是否有大修。主要有如下几栋公寓2102west38(9年新,与中学几步之遥,无出租限制),5629 dunbar street(9年新,无出租限制,坐公车或开车到学校约5分钟。)5723 collingwood street 8年新,可出租但有限制。3028 west 41,(9年新),3580 west 41(6年新),2893west 41 ave,(34年城市屋)………kerrisdale社区附近也有一些价位的公寓,离point grey school 很近如5788 vine,2189 w42nd,5723 balsam 等,但属于Maple Grove学区,买家应特别注意。

            高价值房和高层公寓,价位多在70-200多万,多为水泥公寓,每平尺要价一般在$800以上,多为高层公寓和城市屋,购买时应多做市场比较分析,看是否有升值空间。

 

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如何准确评估旧房大地的市场价值

众所周知,在温哥华购买旧房大地是最稳健,回报率极高的一项投资,尤其是好区,地平整,周边环境好的旧屋,几乎是买一个赚一个.不同于一般的投资客只是零打碎敲,试探性买几幅地, xxx地产公司把该项目当成一项产业来做,仅在2010年,就在Richmond购置了-?-套旧房,温西?套旧房,全都是在升值潜力较大的好地段。目前该公司持有旧房?间,正在合作建房的有?间。有不少朋友问xx的总经理xx先生这样一个问题:您在购买旧房时是如何确定目标房的市场值的呢?尤其是在许多情况下是暗盘呢?

xx说:准确估价是购买成功的关键,评价过低,是对市场客观的不尊重,你就买不到你的商品,估价过高,你就要多花钱,你的投资利润就会缩水,甚至亏本。准确评估旧房的价值,除了要对市场的大形势有较好的把握外,科学的方法至关重要。以下是几个行之有效的方法:

1, 比较法(comparison  method ):投资 者应尽量多收集近期(目前的形势下一般是近一两个月)相同区域,类似物业的成交记录,包括成交价,在市场上停留的天数,以及谁在买,谁在卖。正在挂牌的旧房也要看和比较,以了解供求关系,这样就能划定一个大概的价值范围。如近期Richmond  ,seafair  区 66’*106的大地,50多年的房一般多在95万—100万成交,所以相近的类似物业的市场价一定会在此范围。又如近期温西dunbar 区近lord byng 中学内街的老房子,大概在155万—168万成交,你不用管它listing  price是139万,或是189万,或是屋主要多少钱,最后的成交价应回归到上述范围。有了大框架后,再根据屋况及周边环境进行微调,这其中包含许多因素,如现屋是否还有居住的价值,是否有好的朝向,有否水沟,电线杆,及其它市政设施,是否有较好的街景,风景周边有否正在建造的新房,等等.做好市场价值评估后,然后就要看谈判的技巧了.

2, 用新屋的的市场价来反推旧房的价值,比如在Dunbar区小标地的新房当前的售出价普遍在240万到250万之间,然后计算拆旧房,建筑设计,建新房的大概费用,再加上贷款的利息,销售成本,以及建筑商或自建屋主的合理利润,税,等等,即能反推出旧房的市场值了,再用与比较法得到的市场值对比一下,看一看有多少差别.

3, 用政府的估价(BC assessment )作为参考:一般来说政府价是专业人士根据上一年该地区同类物业的销售情况来进行的评估,主要是为了征收物业税用。评估师并不会入室或到现场充分研究,大部分情况下是从数据到数据,具有滞后性和不准确性。但仍然是很好的参考数据,尤其是该区没有太多与您购买的物业相类似的旧房,你可以通过研究其他旧房的销售,再经过比较政府价的不同,推算出目标房的市场价。

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低开竞价型房的购买技巧

(本文由Homeland地产经纪王强撰写,电话6047792598)

        房地产的营销策略千变万化,其中标价方法也多种多样,一般有三种:传统型,在合理的范围内标出一个高于市场价的价格,给买家一定的议价空间,第二种是平开平走型。第三种是低开竞价型,即卖家和经纪开出一个明显低于市值的价位,吸引人们的眼球,造成一定的轰动,促使两个或多个买家竞价,这种放法多适用于低价房、老房,急卖房以及在正常营销手段下竞争力较差物业。

          许多买家和笔者抱怨,对于低开竞价型物业的购买难于掌握,看了很多处房屋,下了若干个 offer,一无所得,总是差那么一点点,浪费时间和精力。出价高了,又怕“冲”了,万一比正常市价还高怎么办?

          笔者根据自己经历的几个实例,谈一谈对这种“开价”方法的应对措施。

第一:首先确定大方向、大原则,我是否需要这间物业,是否适合自己的家庭居住,是想投资、重建、大修还是自己的预算不多,这间房较便宜。笔者曾有买家欲买东区一大房大地物业,开价低于市场价10万,但需大修才可使用,该女士无这方面的心理准备 ,在笔者的劝说下放弃了购买。我认为只有买家对目标物业有一个明确的强烈要求,并且对于购买物业后的一系列现实问题有充分准备后,才可去进行下一步操作。否则,三思而行。

第二:如果确定自己真正要买,那么你可以请经纪人详尽分析该物业的市场值,最好的办法是比较同区类似物业的成交价,并根据实际情况增价或减价,这项工作一定要认真去做。今年六月本那比北区某物业首次开放日那天,有一百余辆停在路边,众多经纪及买家排队看房,但我与我的买家分析得出的市场价仍然在某个较低的水平。看的人多,并不代表该物业就能卖上好价钱。后来果然按照我的估计我的买家获得了该物业。

第三:知道市场价后,买家可以为自己定一个最高价,并认为只要在这个价位购买,自己是合算的。这个红线不是越低越好,而是接近经过分析得出的市场价,否则90%你会错过一个好机会。当然还要了解几个买家下offer,根据买家多少,竞争的激烈程度,不断调整自己的报价。不管怎样,最好不要冲破红线。

第四:相关工作提前作,提前写好offer的内容。只留下报价一栏,在最后递offer时填上。准备好相关资料,如  贷款,可以在银行pre-approve,验屋等工作也应提前完成。这样才能使自己在竞争中处于有利地位。

          以上是经纪王强(6047792598)对“低开竞价型物业”购买的一些建议,实际操作中受房地产大势、房子的实际情况、买家心态等诸多因素 影响。愿以上所写,对您能购得满意物业有所帮助。

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如何购买法拍房(文章由 经纪 王强 撰写,604 779 2598)(写于2009年10月,并在星岛期刊发表)

笔者曾经帮助客户成功购得几个法拍房,现就有关事项介绍如下:

1. 什么是法拍房?(court order sale):即由各级法院拍卖的房产。大多由银行,贷歀机构等(实际房主)到法院申请,委托法院拍卖相关物业。由于多种原因,个人或公司无法支付金融机构的房屋按揭贷款,不得不放弃房屋的所有权。亦有其他原因造成房产充公,相关权力

部门委托法院进行拍卖。

为什么有人要买法拍房:购买法拍房实际上是一个淘宝的过程,你有机会能买到比市价低得多的房子。一般来说,这类房子的开价较低,在竞拍时,如果竞买的人不是很多,你又能理智出价,你一定可以有大收获。

 

2法拍房的不足:sold as where is,即房子的现况是什么样就是什么样,卖方不做任何保证。 有可能有以下几方面的问题

A:新房:房子未完工,建筑商或前屋主遭遇预算短缺,放弃进一步建设。

B:物业长期无人打理,花园荒芜,内部保养较差。

C:内部设施被前房主拆卸运走,如冰箱,炉灶,灯具,等等。

D:潜在不足,有可能是大麻屋,等

 

3:不用担心的几个问题:

A.前房主欠债,所有债务将由卖方(银行等)委托律师由售卖款中划拨付清,如有任何欠缺,亦由卖方补足,与买家没有任何关系。

B. 前房主将与现买家没有任何实质的接触,和法律关系。

 

4:法拍房购买的实际操作

第一,  让你的经纪(买家经纪)帮你找拍卖房源,看房,比较分析目标房的历史,税单,周围同类型房的性价比较。看是否比正常房屋便宜很多,以决定是否进一步深入。

第二,  虽然卖家及卖方经纪不对房屋作任何保证,但你可以请你的经纪尽可能了解该物业的背景。相关渠道:市政厅,邻居,请验屋师验房。

第三,  下offer,等待对方回音,(count  offer),你可以修改你的offer,或选择让你的经纪通知对方你将会在法院竞价。

第四,  对方通知你的经纪法拍日期及地点,在等待法拍的期间内,到银行pre approve 你的贷款。在法拍日的前1个工作日,准备好你的押金支票。复印好相关文件。准备好Schedule A

第五,  法拍现场。预先填好OFFER的内容,不可有任何条件(subjects),只留价格一栏,让你的经纪问对方经纪有几个竞争买家,决定你的报价,递交法庭。法庭会当场决定你是否得到这套房子。

第六,  成交后,进行各种手续,由经纪和律师帮助你完成。一般两个星期后(completion date)交接房屋。

以上是经纪王强在帮助客户购买法拍房的经验和专业技巧。如您有相关问题

请致电“地产王”6047792598

 

 

 

 

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目前房地产的形势喜人,据大温地产局报道2009年12月的 成交总量比2008年同期多很多(独立屋销量增159.2%,公寓及城市屋销量增188.7%,请参见附表,房价更是一路飙升,均价已突破2007年的最高值(2009年12月Average price$952,927,参见Real  Estate Board of Greater Vancouver average price graph)而银行利息持续偏低,更刺激房地产市场的升温。可以说现在是卖房的绝佳时机。那么如何选择正确的经纪来帮您挂牌卖房呢?笔者认为,必须首先考虑几大因素:

1,经纪或其公司的工作范围,工作范围首先指地域范围。一个住白石镇的经纪如果你委托他去卖UBC的 房子,必然有很多不便,同理一个经纪如果住RICHMOND西区,将会很难每日带人看高贵林中心的房子。其次还要考虑经纪熟悉哪方面的业务。如有的经纪专做公寓,城市房,有的经纪做西区大地豪宅,有的经纪长期做商业盘,有的经纪有处理大麻房,法拍房,等问题物业的经验。

2,经纪是否有针对您物业的营销方案:每一个物业,即使是一个ONE  BEDROOM  公寓,至少也要十几万加元,至于西区豪宅,动辄几百万,这样的大宗 商品投放到市场,怎么能没有一个独特的营销方案呢。如果经纪的工作仅是估价,签合同,看房,拿佣金,那么这个工作太容易了。很可惜目前几乎80-90%的经纪都不做这项工作。本人认为一个经纪只拿来委托挂牌合同,没拿来方案,只是说我已经干了多少多少年了,我获得什么什么奖,等等,那么即使他名气再大,也请不用聘请他。

一个好的营销方案至少包含以下几个关键内容。

A ,CMA,详尽的同类或相似物业市场比较分析;市场大势分析。

B,目标物业的优点及不足分析,主要卖点。

C,客户群分析,

D,包装技巧,(室内外装饰,摄影录像);广告策划,

E,价格策略,(高开低走,平开平走,或低开高走?)

F,时间表,(一个好的经纪能很好的控制SHOWING的安排,收OFFER的最佳时机,而不是被动挨打,受买家左右)

G,OFFER 的 谈判策略。

3,经纪所属公司的名声:大公司必然有较好的管理及培训制度。另外对卖房过程中出现的棘手问题,及相关法律问题有足够的解决能力。

找卖方经纪的几个误区:

1, 找帮我买房的那个经纪,理由往往是:人熟,了解我的房子;曾经答应过我什么什么。殊不知有的经纪更适合做买家代理,大部分时间扮演维护买家利益的角色,角色转换对他来说较难。有一些经纪利用帮您买房之机,提供诸如佣金回扣,额外家居服务,让你觉得欠他一个人情,卖房时还找他。其实这些小恩小惠都是很正常的,在卖房时,您一定要权衡是人情重要,还是您的房子顺利卖个好价钱重要。

2, 找大经纪,名气大,一定能高价快速卖出我的房。殊不知大经纪并无分身术,很多情况下,只是在签合同时才现身,其他时间都是由助手来操作。大经纪固然经验丰富,可谁能保证他的助手就比其他独立经纪强呢?很多时候会出现如下情况:委托*大经纪挂牌,卖不出去,卖家往往只能自怨自艾,怀疑是否自己的房子有问题。

3, 找朋友,同学,老乡,或熟人中认识的经纪,(这就是某些经纪热衷于搞同学会,同乡会,教友会,开PARTY,或搞些家长里短之事的原因。)通过这些渠道认识的经纪固然很重要,但你要冷静考虑他(她)是否适合你的情况,他的思路在哪里,特色是什么。生意和人情是两码事。

4, 顺情说好话的经纪,作为一个专业经纪一定要客观实是求是,不能让卖家产生不切实际的过高期望值,有的经纪为了能拿委托合同,一味顺情说好话,不做客观市场分析,分明市场值100万的楼盘,非说可以卖到140万。结果放到市场上半年都无人问津,迫使卖家降价,使卖家错失良好商机。

以上是经纪王强 Home land realty604-7792598)在买房和卖房实践中的一些体会,仅供参考

 

 

 

 

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专家提醒

请勿跟风抢购西区旧房

本文由Home Land realty 经纪王强 撰写,电话604-779 -2598

Email 8131no2@163.com

近几个月来,西区旧房地的成交异常火爆,无论是33*122 的小标地,还是50*122 的小标地.几乎是出一个抢一个.平均不到一周即可售出.而且几乎每个都是multi  offer, 5个,8个甚至有25个以上的offer.售价高于要价几万,十几万已属幸运。甚或有一些成交价高出要价50万以上的。有一些买家下了几次offer没拿到房子,下一次就狠狠下一个高offer.结果是遥遥领先于第二个买家。亦有

买家开始抢购大街上的老房子,那些房子平常放在市场上半年都没人问,结果现在也“浑水摸鱼”卖个好价。85%以上的情况是中国人根中国人抢,或是中国人根建筑商抢。作为对西区非常熟悉,并有丰富实战经验的地产专家,王强在这里有义务强力提醒各位实力买家:请勿盲目抢旧房!!!

请您在‘志在必得’某处旧房之前,务必想好如下几个问题。

1, 以如此高的价格拿到的旧房,用来做什么?投资?有多大的升值空间。用作自住,住得舒服吗?

2, 把它拆掉,重建,买入价加建筑成本,加资本利息,加销售成本,您有利可图吗?您比本地建筑商更会控制成本吗?实际上,有好几处的地的成交价如此之高,一年后建成新房出售,(假定房地产形势还像这样好),我认为不但无利可图,还要亏本。

3, 请你的经纪(注意:一定要找买方经纪,不要相信个别挂牌经纪所说的,可以把买方经纪的费用省给你的话,不要贪小而失大!)认真做好功课,看一看本区新房的成交价(不是要价),看一看,你准备offer 给目标旧房的价格是不是已经很接近甚或超过本区同样类型的10到35年的楼盘!

下面列举若干个近期西区旧房市场 买卖的实例,以供买家参考,减少犯错几率(声明:本分析只对事,不对人,不想冒犯任何同行,街道号码一概掩去,资料来自mlxchange)。

A:west 3×街2900 路段,50*130 地,80多年房,近日成交价220万,后身3×街20多年的同样号码同样lot的房,12月成交仅为213.8万。目前市场上仍有20多年一样大地的房,卖230多万-240多万。

B:西2× 街3800路段,49.5*120 地,老房,房的条件很差,要价199.8万,成交价达233万,对比西2×街3900 路段,47*122地,路段,60多年.近日185成交(该房.2010年8月140多万购进).设想以这样高的价格购进,拆建新房,将来的新房能卖上什么价呢 !难道要卖500万吗 ?

C :西2×街,3800路段,33*122 地,旧房,房况差,竟然以155.8万买进,而2×街同样路段同样地有风景房却以146.5万成交(这已经高出正常价许多了!)。本区标准地全新房不过卖220-250万!还要看运气好不好!

D:西1×街4300 号路段,小标地,81年老房,没风景, 屋况很一般.要价128万,以163万成交.(试想假定一年后全新房以235万成交,有多少空间 ?) ;同样的例子,还有西1×街4100号路段,旧房,没风景,要价148.9万,以165万成交,西1×街4100号路段,一个非常一般的老房,竟以188.9万的高价成交.同是point  grey 区,3700号路段一12年全风景的高地房(装修良好),去年下半年以165万成交!我相信在近期仍有机会在附近找到价位在180万到220万的较新房!

E:西10街,西16街,Dunbar街,33街,西41街,西49街,king  edward  ,arbutus 等大街 上许多老房在这一段时间内都偷偷地以高价快速卖出!而这些房子在市场平淡时至少要3个月才能卖出,而且都有较大的划价空间!

F:有些风水不好,或不够地(如30×122 的地)的物业,或地势低洼的房子,也打了好几个擦边球。如3900号路段西1#街的某旧房,后院直对教堂。最近也以150万成交。西11街3700路段某房2009年108万购进(30*122地,极低洼),竟然标价198万!(隔壁一模一样的房,117万去年9月成交)。

G:有些新房买的也离谱,如西区1×街,4000号路段某7年新小标地房,要价190多万,买家竟然以230多万竞价获得。同期该区全新房220万即可拿到!

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如此例子,还有许多,10几万乃至50多万加元的冤枉钱,就这样进了卖家的口袋!

为避免以上情况再次发生,王强给大家提一些建议:

1, 了解自己真正的需求:自住?投资出租?还是准备建新房?目标明确,各有侧重。大家就不会都挤在一起抢旧房。市场就能平衡一些。

2, 找一个认真专业的买家经纪,帮你认真分析市场大形势,反复察看比较市场上每一间房源,以及比较同期同区卖出房的信息。请不要找卖家经纪做此功课,因为他们急于卖出他自己的listing,往往不会向您全面介绍其他好房源。更不要找繁忙的“大”牌经纪,他领你看房决不会超过两次,而且大都 是他自己的盘,不管是否合适你(大经纪帮人买进高价房的例子最近很多!请不要期望将来他会以更高价卖出你的房,那要等到牛年马月!),很多性价比优秀的房源你没机会看到!

3, 对于部分恶意开低价的房,(特征:明显大大低于市场价,甚至低于其买进价,买进时间往往少于1-2年),您千万不要去捧场,因为卖家心中早有目标值,达不到那个价他就会偷偷涨价或撤盘。往往在混乱而激动的氛围中,您一冲动,与人竞价,买进一个高价房!专业的买家经纪往往查一查有关资料,并根据经验即能判断出卖家的真实意图,总的来说西人多年房主一般为诚意卖家。

欲知更详尽的 成功买房策略,请致电 王强先生,手提:604-779-2598,公司:604-263-7833

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