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如何选择合适的经纪帮你挂牌卖房(写于2010年一月)

目前房地产的形势喜人,据大温地产局报道2009年12月的 成交总量比2008年同期多很多(独立屋销量增159.2%,公寓及城市屋销量增188.7%,请参见附表,房价更是一路飙升,均价已突破2007年的最高值(2009年12月Average price$952,927,参见Real  Estate Board of Greater Vancouver average price graph)而银行利息持续偏低,更刺激房地产市场的升温。可以说现在是卖房的绝佳时机。那么如何选择正确的经纪来帮您挂牌卖房呢?笔者认为,必须首先考虑几大因素:

1,经纪或其公司的工作范围,工作范围首先指地域范围。一个住白石镇的经纪如果你委托他去卖UBC的 房子,必然有很多不便,同理一个经纪如果住RICHMOND西区,将会很难每日带人看高贵林中心的房子。其次还要考虑经纪熟悉哪方面的业务。如有的经纪专做公寓,城市房,有的经纪做西区大地豪宅,有的经纪长期做商业盘,有的经纪有处理大麻房,法拍房,等问题物业的经验。

2,经纪是否有针对您物业的营销方案:每一个物业,即使是一个ONE  BEDROOM  公寓,至少也要十几万加元,至于西区豪宅,动辄几百万,这样的大宗 商品投放到市场,怎么能没有一个独特的营销方案呢。如果经纪的工作仅是估价,签合同,看房,拿佣金,那么这个工作太容易了。很可惜目前几乎80-90%的经纪都不做这项工作。本人认为一个经纪只拿来委托挂牌合同,没拿来方案,只是说我已经干了多少多少年了,我获得什么什么奖,等等,那么即使他名气再大,也请不用聘请他。

一个好的营销方案至少包含以下几个关键内容。

A ,CMA,详尽的同类或相似物业市场比较分析;市场大势分析。

B,目标物业的优点及不足分析,主要卖点。

C,客户群分析,

D,包装技巧,(室内外装饰,摄影录像);广告策划,

E,价格策略,(高开低走,平开平走,或低开高走?)

F,时间表,(一个好的经纪能很好的控制SHOWING的安排,收OFFER的最佳时机,而不是被动挨打,受买家左右)

G,OFFER 的 谈判策略。

3,经纪所属公司的名声:大公司必然有较好的管理及培训制度。另外对卖房过程中出现的棘手问题,及相关法律问题有足够的解决能力。

找卖方经纪的几个误区:

1, 找帮我买房的那个经纪,理由往往是:人熟,了解我的房子;曾经答应过我什么什么。殊不知有的经纪更适合做买家代理,大部分时间扮演维护买家利益的角色,角色转换对他来说较难。有一些经纪利用帮您买房之机,提供诸如佣金回扣,额外家居服务,让你觉得欠他一个人情,卖房时还找他。其实这些小恩小惠都是很正常的,在卖房时,您一定要权衡是人情重要,还是您的房子顺利卖个好价钱重要。

2, 找大经纪,名气大,一定能高价快速卖出我的房。殊不知大经纪并无分身术,很多情况下,只是在签合同时才现身,其他时间都是由助手来操作。大经纪固然经验丰富,可谁能保证他的助手就比其他独立经纪强呢?很多时候会出现如下情况:委托*大经纪挂牌,卖不出去,卖家往往只能自怨自艾,怀疑是否自己的房子有问题。

3, 找朋友,同学,老乡,或熟人中认识的经纪,(这就是某些经纪热衷于搞同学会,同乡会,教友会,开PARTY,或搞些家长里短之事的原因。)通过这些渠道认识的经纪固然很重要,但你要冷静考虑他(她)是否适合你的情况,他的思路在哪里,特色是什么。生意和人情是两码事。

4, 顺情说好话的经纪,作为一个专业经纪一定要客观实是求是,不能让卖家产生不切实际的过高期望值,有的经纪为了能拿委托合同,一味顺情说好话,不做客观市场分析,分明市场值100万的楼盘,非说可以卖到140万。结果放到市场上半年都无人问津,迫使卖家降价,使卖家错失良好商机。

以上是经纪王强 Home land realty604-7792598)在买房和卖房实践中的一些体会,仅供参考

 

 

 

 

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