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买房攻略系列(写于2011,7 月)

如何准确评估旧房大地的市场价值

众所周知,在温哥华购买旧房大地是最稳健,回报率极高的一项投资,尤其是好区,地平整,周边环境好的旧屋,几乎是买一个赚一个.不同于一般的投资客只是零打碎敲,试探性买几幅地, xxx地产公司把该项目当成一项产业来做,仅在2010年,就在Richmond购置了-?-套旧房,温西?套旧房,全都是在升值潜力较大的好地段。目前该公司持有旧房?间,正在合作建房的有?间。有不少朋友问xx的总经理xx先生这样一个问题:您在购买旧房时是如何确定目标房的市场值的呢?尤其是在许多情况下是暗盘呢?

xx说:准确估价是购买成功的关键,评价过低,是对市场客观的不尊重,你就买不到你的商品,估价过高,你就要多花钱,你的投资利润就会缩水,甚至亏本。准确评估旧房的价值,除了要对市场的大形势有较好的把握外,科学的方法至关重要。以下是几个行之有效的方法:

1, 比较法(comparison  method ):投资 者应尽量多收集近期(目前的形势下一般是近一两个月)相同区域,类似物业的成交记录,包括成交价,在市场上停留的天数,以及谁在买,谁在卖。正在挂牌的旧房也要看和比较,以了解供求关系,这样就能划定一个大概的价值范围。如近期Richmond  ,seafair  区 66’*106的大地,50多年的房一般多在95万—100万成交,所以相近的类似物业的市场价一定会在此范围。又如近期温西dunbar 区近lord byng 中学内街的老房子,大概在155万—168万成交,你不用管它listing  price是139万,或是189万,或是屋主要多少钱,最后的成交价应回归到上述范围。有了大框架后,再根据屋况及周边环境进行微调,这其中包含许多因素,如现屋是否还有居住的价值,是否有好的朝向,有否水沟,电线杆,及其它市政设施,是否有较好的街景,风景周边有否正在建造的新房,等等.做好市场价值评估后,然后就要看谈判的技巧了.

2, 用新屋的的市场价来反推旧房的价值,比如在Dunbar区小标地的新房当前的售出价普遍在240万到250万之间,然后计算拆旧房,建筑设计,建新房的大概费用,再加上贷款的利息,销售成本,以及建筑商或自建屋主的合理利润,税,等等,即能反推出旧房的市场值了,再用与比较法得到的市场值对比一下,看一看有多少差别.

3, 用政府的估价(BC assessment )作为参考:一般来说政府价是专业人士根据上一年该地区同类物业的销售情况来进行的评估,主要是为了征收物业税用。评估师并不会入室或到现场充分研究,大部分情况下是从数据到数据,具有滞后性和不准确性。但仍然是很好的参考数据,尤其是该区没有太多与您购买的物业相类似的旧房,你可以通过研究其他旧房的销售,再经过比较政府价的不同,推算出目标房的市场价。

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